建设工程优先权对已办理产权过户登记房屋的效

       上海房屋纠纷猫咪app官网永久地址事务所集中谈下建设工程优先权对已办理产权过户登记房屋的效力  

        建设工程承包人的优先受偿权在我国法律中是第一次规定,关于承包人就建设工程折价或者拍卖价款优先受偿的性质问题,存在不同的观点。一种观点认为是承包人的留置权;另一种观点认为,承包人享有的是法定抵押权,即承包人就其完成的建设工程享有法律规定的抵押权;还有一种观点认为,应将承包人的优先受偿权直接视为承包人的优先权。第一种观点是借鉴承揽合同中的留置权规则,即承包人在发包人不支付报酬时,可以留量建设工程,并依担保法的规定行使留置权。第二种观点是参照外国的立法例得出。第三种观点是从我国的立法例提出的,认为承包人的工程价款包含着工人的工资部分,工人工资在任何情况下均应优先受偿,该权利与《中华人民共和国海商法》中救助人的救肋费用的优先权相似。

  承包人享有优先受偿权,虽然与留置权、法定抵押权有许多相似之处,但是,不能将他们等同。承包人的优先受偿权与留置权有明显差异的。

  ⑴留置权的标的是动产,而建设工程合同的标的是不动产。

  ⑵留置权的成立条件之一是债权人占有标的物,而承包人在工程完工后一般不再占有标的物。即使承包人采取不移交工程方式占有标的物,由于没有合法的登记手续,也不能形成合法的占有。

  ⑶留量权可以自行采取拍卖、变卖或者折价的方式处分占有物,并以其价款优先受偿。而承包人的优先受偿权,只有通过与发包人协议折价或者请求人民法院依法拍卖实现。

  将承包人的优先受偿权作为法定抵押权,也是不妥的:

  ⑴我国法律并无法定抵押权的规定。按担保法的规定,抵押权因当事人的法律行为而产生,而不能由法律规定产生。

  ⑵依照我国法律的规定,不动产抵押以登记为生效条件,而法定抵押权的不动产没有进行登记,这与登记制度是有矛盾的。

  ⑶在建筑工程合同中,建设人往往已为取得贷款而就工程设定了抵押权,在这种情况下,贷款抵押权成立在先;如果承认法定抵押权,则承包人的抵押权要优先于贷款人的抵押权。这从抵押权的角度来说,对前者有失公平。

  笔者同意将承包人的优先受偿权直接视为承包人的优先权的观点,理由是:

  ⑴承包人的优先权的基础是建设工程的存在,其他债权人的债权请求权仍然以建设工程的存在为基础。如果没有承包人建设的工程,则其他的债权人的抵押权不可能设立。因此,赋予承包人就工程价款的优先权符合公平原则, 这同海商法中因救助而使船舶存在,并规定救助人的优先权同理。

  ⑵承包人的优先权的提法有法律根据。我国担保法第九十四条规定:海商法等法律对担保有特别规定的,依照其规定。海商法规定了船舶优先权,而合同法规定了承包人的优先权。

  我国合同法明确规定了建设工程优先权,人民法院在审判工作中必须严格依照执行。当承包人为追偿工程价款,依法申请人民法院拍卖建设工程时,法院应当及时受理,依法保护申请人的权利。法院在建设工程拍卖变价后,在清偿建设单位的债务时,首先应当保护申请人的债权的实现,因为,申请人的权利是法定的优先权,这个优先权优先于所有债权人的债权,包括有担保物权的债权人。

  但合同被告确认无效的,承包人不享有建设工程优先权。这是因为,我国合同法只保护承包人追偿工程价款的合法权利。如果合同是无效的,承包人的权利不再追偿工程价款的权利,而请求“折价补偿”的权利。“折价补偿”不能适用建设工程优先权。

  典型案例

  尹艳芳、杨国会与上海某某建设工程有限公司执行异议案[6]

  在上海某某建设工程有限公司(以下简称上海某某公司)与新铜城公司建筑工程施工合同纠纷仲裁过程中,徐州市中级法院于2013年7月22日查封新铜城公司所有的包括涉诉的Z9-1-1102室房产在内的房产计92套。然在2009年12月4日的时候,尹艳芳、杨国会与新铜城公司就签订购买涉诉房产的商品房买卖合同,约定该商品房总金额为575246元,签订合同时付款175246元,余额400000元办理贷款。签订合同当日,新铜城公司为尹艳芳、杨国会开具销售不动产统一发票,金额为175246元,性质为预收购房款。2010年1月11日,新铜城公司为尹艳芳、杨国会开具销售不动产统一发票,金额为400000元,性质为预收购房款。2009年12月16日,尹艳芳、杨国会缴纳争议房产涉及的契税11505元。

  在得知涉诉房屋被查封后,尹艳芳、杨国会向徐州中级法院提出执行异议,要求解除对涉诉房屋的查封。

  上海某某公司答辩称其查封的是新铜城公司的房产,其享有建筑工程优先受偿权,请求法院予以保护。

  法院认为:尹艳芳、杨国会对未办理过户登记无过错,其权利应受保护。尹艳芳、杨国会与新铜城公司签订购买争议房产的商品房买卖合同,不违反法律的强制性规定,应属有效合同;其缴纳购房首付款175246元,并办理了400000元的贷款,应视为其向合同相对人即新铜城公司的付款义务履行完毕;前述合同约定新铜城公司应在2011年3月31日前将争议房产交付尹艳芳、杨国会使用,但因为新铜城公司的原因,没有按期交付。关于争议房产的过户登记问题亦因新铜城公司的原因没有办理,异议人对此无过错。

  尹艳芳、杨国会对争议房产享有的权利优于上海某某公司建筑工程优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)第二项规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中,尹艳芳、杨国会基于对新铜城公司的信任与其签订购买本案争议房产的商品房买卖合同,并交纳购房款以及该房产涉及的契税等相关费用,其对争议房产享有的权利优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。


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