买房有质量问题,购房者应该怎么处理

  一看购房者自身的需求

  二看房屋的质量问题的严重程度

  三看根据合同约定和法律规定,能够采取什么样的措施和争取到什么样的损失赔偿。

  上海房产猫咪app官网永久地址事务所作为购房者来说,明明买的是新房,就想精心装修然后作为自己避风挡雨的港湾,结果刚装修或者刚交房,就发现种种质量问题,不论这个问题是大是小,心里肯定会不舒服,住起来也会有心理阴影。因此很多人宁愿放弃已经花费了这么多精力、时间和金钱的房屋,及时止损。但是作为开发商来说,肯定不愿意轻易的解除合同,再把已经卖掉的商品房再拿回去,那么什么样的情况能够成功退房呢?

  在要求退房的过程中又需要注意什么问题呢?我们通过一个成功退房的案例来说明。 2017年年初,秦皇岛的戴先生花了180万买了一套三层别墅,合同签订的当日,交纳了房款、维修基金、物业费等相关费用,开发商于2017年8月24日交付了房屋。 2018年5月,戴先生开始装修房屋,但是在装修过程中,他发现房屋墙体开裂、通缝,外承重墙漏水等现象。

  双方都委托了不同的鉴定机构对房屋质量进行了鉴定,但是结果完全不一样,开发商坚持认为只是一般的质量问题, 不同意戴先生退房的要求。

  戴先生的诉求主要有三个方面, 1.解除合同; 2.退还房款、装修款等支出费用; 3.赔偿涨价损失。根据戴先生的诉求,猫咪app官网永久地址在诉讼中采取了关键的两个措施。

  一、申请房屋质量问题鉴定要求对房屋的有关构造柱的设置是否符合国家规范《建筑抗震设计规范》的规定以及是否存在主体质量问题进行鉴定。 法院委托上海XX质量检测站对本案争议房屋原告要求鉴定内容进行了鉴定,报告的检测结论为:房屋缺少构造柱,不能达到根据规范规定的抗震设防烈度为7度地区的抗震设防安全标准,房屋主体结构质量不合格,会影响房屋安全使用。

  二、申请房价和装修损失评估 为确定双方损失,向法院提出申请,要求对本案争议房屋的现有价值和装修损失进行评估,法院委托XX价格咨询服务有限公司对房屋的现有价值和装修投入进行了鉴定,鉴定结论为:联排别墅一套,毛坯房总价290万元,装修款21万元。

  诉讼中开发商提出抗辩意见,首先是关于鉴定报告,开发商请求以自己委托的XX建筑研究院质量检测中心作出的结论为准确来认本案争议房屋质量是合格的问题。法院认为,开发商提交的XX建筑工程质量检测中心出具的《抗震承载力验算报告》是针对房屋墙体抗震强度作出的测算,而不是对房屋的整体抗震作出的结论。房屋结构的部分合格,并不等于整体结构的合格。而且在XX建筑工程质量检测中心进行测算过程中,戴先生不知情,也无法参与。该《报告》属于开发商单方委托行为。因此不予采信该份报告。 其次是能够修复是否就不能退房。开发商认为自己可以修复该质量问题,因此不同意解除合同的要求。但是法院认为不论是与否,即使能够修复,作为受到损害的购房者依照法律规定,有权选择同意修复继续居住或者退房赔偿损失。戴先生既然选择退房赔偿损失,作为违约方开发商就应当予以退房并赔偿相应的损失。

  房屋出现质量问题怎么解决呢

  一、房屋交付时出现质量问题

  1、可以解除合同的情况

  房屋交付时或者交付使用后使用人发现房屋主体结构质量不合格或是因房屋质量问题严重影响了正常居住使用的,且该质量问题难以通过修复方法解决,购买人可以要求解除合同,要求开发商归还购房者所付的购房款及其利息,并承担违约的责任。主体质量不合格主要包括房屋的地基基础工程及主体结构工程质量,如房屋下沉、倾斜等。

  2、可以请求继续履行并取得赔偿的情况

  房屋交付时或者交付使用后使用人发现房屋主体结构质量不合格或是因房屋质量问题严重影响了正常居住使用的,如果该质量问题可以通过加固等修复且确保建筑安全的,买受人既可以请求解除购房合同也可以请求出卖人依照法律规定或者合同约定内容继续履行合同,请求继续履行的购房者同时有权要求开发商另外提供住所,同时赔偿购房者由此所受到的损失。

  二、交付使用后保修期内的出现质量问题

  1、房屋主体结构质量不合格或是因房屋质量问题严重影响了正常居住使用

  交付使用后买受人发现房屋主体结构质量不合格或是因房屋质量问题严重影响了正常居住使用,并经过核验确实属于不合格的,买受人可以依照上述交付使用时的方式维护自己的权利。

  2、其它质量问题

  房地产开发企业应当对所售商品承担质量保修责任,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。出卖人拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复,但由此产生的修复费用和由此形成的损失由出卖人承担。但是因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。购房人和房地产开发企业应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。

  正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2月;灯具、电器开关6月;供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由供需双方自行约定。开发商可以延长上述保修期。商品房保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。

  三、房屋交付时,用户应特别注意的事项

  1、开发商在向用户交付销售的新建商品房时,必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》是对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者作出的质量保证和承诺,其必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。《住宅使用说明书》是对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等做出的使用说明和提出的注意事项;

  2、开发商交付房屋时,若果没有像购房者提供上述两项文件,购房者有权拒绝接受此房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

  从常理来说,购房者付出巨大投资,当然是希望能得到相应的质量有保证的房屋。房屋质量问题与人们的生命财产安全密切相关,也和人们日后的生活质量有密切关系,因此不容小觑。


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