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上海打官司房产猫咪app官网永久地址浅谈租户有权暂不付租情况

  租房遇到问题——二房东起诉三房东,约定的支付银行账户被冻结。上海打官司房产猫咪app官网永久地址三房东要求更换租赁账户,租户有权拒绝吗?

 

  基本案情

  海珠区一栋房子的所有者是A。2018年,A租给B后,B将房子转租给C,C将房子转租给丁。C丁同意每月向C尾号###的银行账户支付租金。

  之后,A、B、B、C对涉案房屋的租赁合同发生法律纠纷,并向法院提起诉讼。根据法院有效判决,2019年9月21日终止了甲乙双方的租赁合同。此后,由于甲方同意丙方继续使用涉案房屋,丙方自2019年10月起直接向甲方支付租金。

  然而,由于C在2019年9月之前拖欠了应付租金,B于2020年1月向法院起诉,法院冻结了C名下的银行账户。2020年3月,B向丁发出重大诉讼通知书,表明C严重拖欠租金,C号####的银行账户被冻结。为避免C转移资产,丁在支付租金时不得支付给C的其他账户,否则B将追究其相关法律责任。

  自2020年12月以来,C向丁先后发布了多份《应付租金、管理费、水电费通知书》,要求丁支付租金及相关费用,并要求丁以C的名义将上述费用支付至C的银行账户。由于之前收到了B的通知,丁没有按照C的指示向他的最后一个银行账户支付租金和相应的费用。由于丁欠租金,C于2021年4月8日锁定了涉案房屋。失败后,C起诉法院,要求丁支付2020年12月1日至2021年5月12日的未付租金、逾期违约金及相应猫咪app官网永久地址费。
 

  裁判结果

  经审理,广州市海珠区人民法院裁定,丁应于2020年12月1日至2021年4月7日向C支付35352.27元的租金,并支付3168.47元的水电费;并驳回了C的其他诉讼请求。C不服上诉,广州市中级人民法院驳回上诉,维持原判。
 


 

  判决理由

       01、
丙、丁的房屋租赁合同有效吗?

  在履行合同的过程中,甲、乙、丙均提起诉讼。经审理,法院认为,上海打官司房产猫咪app官网永久地址根据有效判决,甲、乙签订的租赁合同于2019年9月21日终止。但由于甲方同意丙方继续使用涉案房屋,丙方自2019年10月起向甲方支付租金,丙方无需将涉案房屋返还甲方。也就是说,丙方有权将涉案房屋出租给丁,租赁合同是双方真实意思的表达,并已履行多年。内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立生效,双方应遵守履行。

  02、丁是否有权暂时停止支付租金?

  首先,上海打官司房产猫咪app官网永久地址考虑到C不是涉案房屋的所有人,其权利来源在租赁合同履行过程中发生了变化,上述权利来源的变更是通过诉讼确定的。在B向丁发出通知函,反映C变更收款账户等事实与实际情况一致的情况下,丁完全有理由怀疑C能否继续履行涉案合同。

  其次,在乙方起诉丙方租赁合同纠纷的案件中,乙方的诉讼包括解除租赁合同,丙方返还涉案房屋,即一旦乙方胜诉,丙方将失去向丁收取租金的权利基础。在这种情况下,丙方应做出合理的安排,并提供必要的方法来解决丁的风险,丙方通知丁变更后的收款账户是冻结账户以外的其他账户,进一步增强了丁怀疑的现实基础。

  此外,如果法院根据B的申请对C名下的银行账户采取保全措施,如果C认为保全错误,应通过申请复议、担保置换等方式予以救济。如果他认为B的财产保全申请错误,他可以要求B在判决文件生效后赔偿他因保全而遭受的损失。C通过变更收款账户规避财产保全措施,不仅违反诚信原则,而且违反相关法律法规。

  可以看出,当租赁合同约定的收款账户已被冻结,B已发函通知丁时,丁拒绝将所涉及的租金及相关费用转入被冻结账户以外的账户,这既合理又合法。基于上述分析,法院认为丁有权暂时暂停履行交付租金和相关费用的义务,直至生效判决作出最终判决。

  03、如何确定丁应承担的房屋租金?是否应承担违约金和C猫咪app官网永久地址费?

  在本案中,C与B的诉讼已进入二审阶段,径行锁上涉案房屋的入口门,导致丁无法进入并正常使用,构成违约。因此,C要求丁支付2021年4月8日至2021年5月12日涉案房屋的租金或占用费,法院不予支持。至于2021年5月13日以后的租金或占用费,由于C没有提出相关诉讼,法院在本案中不予处理。如果双方发生纠纷,可以通过法律途径另行解决。

  至于涉案房屋2020年12月1日至2021年4月7日的租金,C已将涉案房屋交给丁使用,丁应按约定支付租金。但上海打官司房产猫咪app官网永久地址如前所述,丁有权暂时暂停履行交付租金和相关费用的义务,直至乙丙生效判决作出最终判决。C没有提供证据证明其已告知丁生效判决的内容。丁不是B,丙间诉讼当事人短期内无法知道生效判决文件的内容。因此,C要求丁支付逾期付款违约金,法院不予支持。

  此外,由于本案为C违约,C对纠纷过错较大,要求丁承担猫咪app官网永久地址费3000元,缺乏理由,法院不予支持。
 

  法官说法。

  诚信是社会主义的核心价值观,也是民事活动的基本原则。避免财产保全措施不仅违反了诚实信用原则,而且违反了《民事诉讼法》和其他有关法律的规定。拒绝配合对方避免财产保全措施的行为,不仅合理,而且符合法律规定,不构成违约,不承担违约责任。相反,人民法院可以根据情节轻重处以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  此外,如有正当理由怀疑对方丧失或可能丧失履行合同的能力,可以暂停履行,并及时通知对方。对方应提供适当的担保或合理的风险解决方案,否则暂停履行符合法律规定,不构成违约,不承担违约责任。本案原告要求被告配合其避免财产保全措施。被告提出合理怀疑后,不仅没有提供适当的担保或合理的风险解决方案,而且直接锁定涉案房屋,滥用私人救济,违反诚信原则,构成违约。
 

  法条链接

  《中华人民共和国民法典》

  第五百二十七条  【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

  (一)经营状况严重恶化;

  (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

  (三)丧失商业信誉;

  (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

  当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

  第五百二十八条  当事人依据前条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务,中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第一百零七条 财产纠纷案件,被申请人提供担保的,人民法院应当裁定解除保全。

  第一百零八条  申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。

  第一百一十一条  当事人对保全或者先予执行的裁定不服的,可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。

  第一百一十四条第一款第三项  诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的。

 


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