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小昆山镇律所解答一楼电梯费缴纳权

  疑惑提出

  郭建华卡每次提起来月月都要给物业交的电梯费,总是显得特别委屈,原来郭建华卡家住在某小区的一楼,根本就不需要坐电梯往楼上去,还有地下负一楼的停车场,郭建华卡说自己连车都没有怎么还要分摊那负一层的电梯费!像郭建华卡一样住在一楼的业主都会有类似的困惑,关于一楼业主需不需要交电梯费目前主要有两种观点:
 

  第一种认为一楼住户不需要交电梯费,因为一楼住户不使用电梯,既不会损耗电能,又不会对电梯本身使用寿命造成影响,所以让一楼住户交电梯费明显是不公平的;第二种意见认为一楼住户需要交电梯费,因为电梯是属于小区共有的部分,每个人都有维护电梯的义务,不能以不坐电梯为由拒绝履行维护电梯正常运行的义务。
 

  与郭建华卡一样情形的业主也不少。2009年11月,家住一层的业主古先生以自己没有使用电梯为由拒交电梯费,经北京市第一中级人民法院判决,古先生向物业公司全额交纳所欠费用。法院认为,物业合同中未约定住一层不交纳电梯费的相关内容,古先生以没有使用过电梯而不应交费的理由缺乏事实和法律依据。


       虽然家住一层,但由于在“全体业主均应交纳电梯运营费用”的物业管理协议上签了字,2010年4月,田先生被北京市通州区法院判决向物业公司交纳电梯费。因此通过以上法律规定和判例,可以看出一楼业主是应该缴纳电梯费的。
 

  1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利和承担义务。不管住在哪一层楼的业主都对电梯享有权利和承担义务。
 

  2.所有业主均有分摊电梯运行和维修费用的义务,不得以其未行使权利为由而不履行该义务。
 

  3.在没有约定或约定不明的情况下,所有业主应按照专有部分面积所占比例确定其应分担的费用。
 


       法律规定

  《民法典》273条

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
 

  《民法典》283条

  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

  

    根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院则对业主的理由不予支持。

 

  为何该交?

  可能很多人,尤其是一楼业主虽然知道了法律的规定但还是口服心不服。法律规定一楼业主也该缴纳电梯费的原因或者说合理性何在?怎样才能证明如此规定是良法而非恶法呢?一楼业主应该交电梯费的合理性至少有如下三点:
 

  1、正确理解共有部分的潜在作用:可能业主从不使用某一共有部分,这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。就拿电梯来说,虽然一楼业主实际从未使用电梯,但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。如楼顶平台作用的实现,一楼业主可能将来会需要电梯;又如建筑物外墙是建筑物的共有部分,外墙悬挂广告牌能够给业主们带来租金收益(小编注:或者电梯内广告)。广告主为了扩大广告辐射视野,增强广告效果,喜欢往最高层外墙悬挂广告牌。而广告牌一般是通过电梯搬运的,一楼业主虽然自己没有直接使用电梯,而租金的获得却是通过电梯获得的(小编注:这部分收入归全体业主所有),如此便通过间接使用电梯获得了收益,实现了权利。诸如此类。此时可以将一楼业主交的电梯费理解为购买期权所支付的费用。这便是一楼业主应该交电梯费的理由之一。

 

  2、从整体角度对待特定共有部分的权利和义务:建筑物共有部分不只电梯一个,还包括外墙、楼顶平台、走廊、地下空间等许多部位。就特定业主而言,对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本,但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。由于建筑物的共有部分很多,就特定业主而言,不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本,更多情况下只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊,才能实现整体的公平。
 

  举例而言,楼顶平台能放置太阳能热水器、晾晒物件、运动等诸多作用。假设,最高层的业主认为楼顶只属于最高层业主,于其他层无关,将楼顶平台所获得的收益全部归自己所有,那么最感到不公平的必然是一楼业主。因为只要楼层大于两层,一楼业主就永远不可能享有楼顶平台的权益。而根据《关于审理建筑物区分所有权案件的解释》(法释[2009]7号)第3条第1款第1项规定建筑物的屋顶为共有部分,从而保障了一楼业主的权益。这样,一楼业主虽然缴纳了电梯费,却也获得屋顶带来的好处,从整体上实现了公平。而这样的例子还有很多。
 

  3、交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一:即便一楼业主承诺放弃因为电梯可能获得的权利,但其仍然应该交电梯费,因为交费是业主对专有部分获得所有权所应支付的对价之一。为何这样说?我们都知道建筑物的价格及其变动所包含的不只是盖这个建筑物所需的砖瓦钱,还包括土地使用费、容积率、区位环境等多种因素。在同样的位置盖一个楼,低层、多层及中高层建筑物的价格必然不会相同。因为楼层不同会对居住行为、居住心理、整体环境、建筑结构等造成不同的影响。这也正是同一楼盘不同楼层价格也不尽相同的原因,不同的价格是对不同的楼层所付出的对价。购买该层房屋所支付的实际价格并不是所应支付的全部价格,所支付电梯费等是购买该层住宅尚未支付的对价。
 

  简单说,低层和多层建筑物或许根本就不需要电梯,更无论电梯费,而至少中高层建筑物的价格中也就包含了配备电梯的成本。也就是说,假如不安装电梯,那么该楼盘低层的价格可能会比安装时高很多,因为谁都不愿意天天爬楼梯上高层。这也正是你能以现在的价格获得一楼房屋的原因,不然,你可能根本住不起一楼。虽然你买的是一楼,或许你真不需要上楼,至该楼灭失也从未上楼,但是一楼的楼价中只包含了安装电梯的成本等部分价格。而对于电梯的损害折旧等所需费用尚未包括在楼价之中,故仍需继续支付尚未支付的对价。
 

  故,建筑物共有部分之间、专有部分和共有部分之间是相互关联、密不可分的,权利和义务的享有和承担需进行全方位的衡量,而不应完全的就事论事,将其割裂开来。当然,为了减少纠纷,提高交易效率,我们应该支持尽量按照比例原则来使业主享有权利、承担义务,从而实现最大限度的公平。上海房产纠纷猫咪app官网永久地址事务所


 


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