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上海买卖绕开房屋中介交易是否属于“跳单”?

        上海房屋买卖纠纷猫咪app官网永久地址给予案例分析

  (一)早在2011年12月20日《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》(法〔2011〕354号)中,就已有关于“跳单”的指导案例“指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”(2009)沪二中民二(民)终字第1508号。上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案,旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

  该案例确认:居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力,即买方不得“跳单”违约;衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。从而既保护中介公司合法权益,促进中介服务市场健康发展,维护市场交易诚信,又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争,提高服务质量,保护消费者的合法权益。

  《民法典》第九百六十五条也是对该案例审判精髓的提炼和归纳,但其适用范围不仅限于房产中介领域。

  上述指导案例明确了买方“跳单”行为构成违约,并明确了判断是否构成“跳单”违约的标准,其中涉及到“跳单”纠纷中消费者自由选择权的保护。

  (二)在另一典型案例“无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张某某、顾某某居间合同纠纷案”((2011)南民初字第11号)中,法院认为,根据合同法对居间合同的定义,案涉当事人之间形成居间合同法律关系。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,属于格式条款,但是并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,就不属于格式条款无效的情形,对合同当事人而言就具有法律约束力。居间合同委托人(即房屋买受人)对“跳单”行为没有正当抗辩理由,应依照约定,承担违约责任,赔偿居间人的损失,但考虑到居间人仅提供房源信息,未实际操作购房协议等情形,中介费可酌情少收。

  此外,在“虎林市盈德房地产经纪有限公司诉丛某某居间合同纠纷案”((2019)黑03民终530号)中,法院首先分析本案的案由,即案涉合同的法律性质。房地产中介公司涉及到的“跳单”纠纷案件一般会涉及两种合同关系,一种为居间合同,一种为委托合同。其主要区别在于中介公司所掌握的房源信息,是由中介公司自行提供并促成交易,还是依据委托关系帮助购买人进行询价促成交易。结合到本案而言,本案的房源信息系由中介公司提供,购买人在中介公司处准备购买房屋,中介公司准备促成交易并签订看房协议,均能证实双方之间形成居间合同关系,故本案案由确定为居间合同关系。

  其次,法院分析“跳单”条款是否有效的问题。本案中的“跳单”条款是当事人的真实意思表示,不存在免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形,应为有效条款。如果在能够证实本案购买人所购买房屋是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则购买人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。

  从上述案例可见,由于购房者亦是消费者,“跳单”问题还涉及消费者自由选择权的冲突。法院在审理“跳单”纠纷案件时,应综合衡量和平衡购房人/委托人的消费者自由选择权和中介人的获取佣金避免被“跳单”的权利。

  在民法典生效后,关于“跳单”纠纷案例尚不多见。但是,由于民法典对中介合同的规定基本沿用原合同法的规定及相关指导案例的原理,法院对此的审理方向和说理部分应该会继续参照“指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。

  (三)近日,重庆市巴南区人民法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件。买方李某与甲公司签订中介合同后,私下与卖方张某联系并办理了过户手续,并拒绝支付剩余中介费,三方就中介费支付产生较大分歧,甲公司认为该行为系“跳单”行为,严重侵犯了其合法权益,遂向法院起诉。

  承办法官在了解案情后,认为李某的行为属于“跳单”行为,向李某和张某解读了相关的法律条文,并告知其可能承担的法律责任。最终,经过法官的耐心释法,李某和张某认识到了自己的行为已构成违约,双方达成调解协议,李某和张某同意支付剩余中介费用。

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  什么是“跳单”行为?

  “跳单”是一个行业术语,就是指房屋委托人接受中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同。

  《民法典》第九百六十五条对此有明确规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬”。

  跳单行为主要从三个方面认定,第一,要看中介合同是否已经生效,且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务;第二,要看中介人向委托人提供服务之后,委托人是否利用了中介人提供的这一服务订立合同;第三,委托人绕开中介人直接订立合同。

  《民法典》的这一条款,将“跳单”行为上升到了法律层面,充分保护了中介人的合法权益,同时有利于房屋买卖、租赁市场的健康有序发展。

  法官提醒

  “跳单”行为不仅会使委托人承担相应的违约责任,同时会增加房产交易的风险,现实生活中也出现过委托人向买房人支付房款后不能办理过户手续、买卖双方因为房款的支付时间产生纠纷等情况,给买卖双方造成了巨大的经济损失。希望广大群众严格遵循契约精神,按照合同约定履行各自义务,不要因为贪小便宜而吃大亏!


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